Triangle industrial real estate 'sigue siendo un mercado de propietarios' a pesar de las nuevas entregas

Imagen de THAM YUAN YUAN en Pixabay

por Lawrence Bivins, WRAL TechWire — 9 de junio de 2023 .

Nota del editor: este informe especial sobre bienes raíces comerciales de WRAL TechWire "Follow the Numbers" cuenta con el respaldo de la firma de bienes raíces comerciales CBRE Raleigh.

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RALEIGH- A diferencia de su contraparte de oficina más suave, el mercado de bienes raíces industriales de Triangle se mantiene firme, comenzando el primer trimestre de 2023 con una absorción neta positiva de más de 862,000 pies cuadrados. La entrega de nuevos productos representó un aumento en las tasas de vacantes al 4,5 por ciento, un aumento de 240 puntos básicos (o 2,4 puntos porcentuales) desde el mínimo histórico de vacantes del primer trimestre de 2022.

Las propiedades industriales van desde espacios de almacenamiento en frío hasta instalaciones de fabricación. El segmento también incluye espacio flexible, los edificios de baja altura que pueden albergar operaciones de ensamblaje, almacén y oficina, así como salas de exhibición para clientes.

gráfico CBRE

"Lo que realmente ha prosperado en nuestro mercado últimamente es el espacio de almacenamiento/distribución", dice Elizabeth Gates, analista de investigación sénior de CBRE|Raleigh, que rastrea e informa datos trimestrales sobre las condiciones del mercado de bienes raíces comerciales e industriales. La demanda de propiedades de almacenamiento y distribución proviene en gran medida de las operaciones de cumplimiento de comercio electrónico. “Eso comenzó antes de la COVID-19, pero después de la pandemia simplemente despegó”, dice Gates. Otro factor que impulsa el crecimiento del espacio de distribución es un cambio en la América corporativa que se aleja de un marco de distribución nacional hacia modelos de cumplimiento más locales y regionales que pueden llevar el producto a las manos de los clientes más rápidamente, según Gates.

El regreso a un comportamiento del consumidor más "normal" ahora que la pandemia ha disminuido no ha resultado en una reducción de las ventas minoristas digitales, informa la Oficina del Censo de EE. UU. De hecho, el gasto en línea aumentó un 11,3 por ciento en 2022, lo que sugiere que la demanda de centros de cumplimiento de comercio electrónico puede mantenerse firme por un tiempo. Eso se traduce en alquileres de inquilinos más altos. En el primer trimestre de 2023, los alquileres promedio solicitados por espacio de almacén aumentaron a $ 8,54 por pie cuadrado, un 12,8 por ciento más que en el primer trimestre de 2022. El espacio flexible experimentó un aumento más modesto, con un aumento del 8,5 por ciento durante el año a un promedio de $ 16,14.

El alivio para los inquilinos puede estar en camino. Los proyectos de construcción actualmente en curso entregarán más de 4.6 millones de pies cuadrados. de espacio al mercado inmobiliario industrial de la región. "Se está agregando una cantidad sustancial de nuevos productos al mercado, y eso es algo bueno", dice Gates. A pesar del aumento en las tasas de vacantes, "siguen siendo increíblemente bajas. Se está agregando más espacio, y eso es positivo para los inquilinos", dice. Por ahora, "sigue siendo un mercado de propietarios".

Si bien la mayor parte del nuevo espacio estará en los mercados principales de los condados de Durham, Orange y Wake, casi 1,7 millones de pies cuadrados. del nuevo producto está programado para su entrega en mercados "periféricos" como los condados de Chatham, Johnston y Lee. "Esa es una tendencia que vale la pena señalar", dice Gates. "Estamos comenzando a ver más y más crecimiento en nuestros condados periféricos".

A medida que las empresas de tecnología tocan el freno, los datos sugieren que la demanda de propiedades de oficinas de Triangle está disminuyendo

CBRE|Raleigh, una empresa conjunta entre directores locales y CBRE Group, Inc. [NYSE: CBRE], con sede en Dallas, es la empresa líder en servicios de bienes raíces comerciales en el mercado de Raleigh-Durham, que brinda servicios de administración de carteras, ventas y arrendamiento, consultoría pericia y otros servicios. Reúne datos de bienes raíces industriales para ocho condados de Triangle. No se incluyen en su análisis las instalaciones de biofabricación, médicas y de ciencias de la vida, así como las propiedades del gobierno, todas las cuales la compañía rastrea por separado.

La escasez de terrenos en zonas industriales en el núcleo urbano de la región ha llevado a precios más altos. Las comunidades periféricas ofrecen a los desarrolladores más asequibilidad. Las inversiones en infraestructura de transporte y capacidad de agua y aguas residuales han hecho que las áreas que alguna vez fueron rurales sean atractivas para operaciones industriales avanzadas. El condado de Johnston, por ejemplo, tiene actualmente casi 1,5 millones de pies cuadrados de espacio industrial en construcción. Cerca de Smithfield, AdvanceTEC completó recientemente una inversión de $10 millones en espacio para salas limpias. El edificio también cuenta con aproximadamente 63,000 pies cuadrados de espacio de distribución/almacén tradicional que está disponible para arrendamiento. Con sede en Richmond, Va., AdvanceTEC atiende a clientes en las industrias de biotecnología, nanotecnología y tecnología limpia, y su experiencia se puede encontrar en instalaciones gubernamentales, militares, universitarias y corporativas. La empresa privada ha construido con éxito instalaciones para investigación, producción piloto y aplicaciones de fabricación de alto volumen.

Las principales operaciones industriales han llegado a los condados de Chatham, Johnston y Lee en los últimos años. "Cuanto más se aleje, mejores precios encontrará para la tierra", dice Ann-Stewart Patterson, vicepresidenta ejecutiva de CBRE|Raleigh. "Esos condados también están invirtiendo mucho dinero en infraestructura para apoyar el crecimiento", dice Patterson.

En algunos casos, los líderes de desarrollo económico del condado están trabajando en estrecha colaboración con desarrolladores privados para preparar más espacio industrial de Clase A para el mercado. Una asociación entre Samet Corporation, con sede en Greensboro, y Sanford Area Growth Alliance, que supervisa el reclutamiento y la expansión de empresas en el condado de Lee y la ciudad de Sanford, dio como resultado la construcción de cuatro edificios industriales en Central Carolina Enterprise Park. Los edificios exteriores incluyen características como cimientos, puertas, ventanas, pies de página y techos, pero dejan flexibilidad para que los usuarios finales mejoren los interiores para cumplir con las especificaciones de sus operaciones.

"Nuestro enfoque en los edificios nos ha diferenciado de algunos de la competencia", dice Jimmy Randolph, director ejecutivo de Sanford Area Growth Alliance. Una característica única de la asociación implica que la ciudad y el condado acuerden arrendar los edificios especificados por hasta dos años después de su entrega si no se ha asegurado un inquilino. La disposición ayuda al desarrollador privado a gestionar sus riesgos e incluso a obtener términos de financiación más agradables de los prestamistas. A cambio, Randolph y los líderes locales pueden influir en los tipos de industrias que operarán en el parque, generalmente fabricantes y otros empleadores con salarios más altos cuya presencia puede ayudar a mover la aguja en la economía local. "Nosotros, como comunidad, sentimos que era importante tener algo que decir sobre quién sería el inquilino", dice Randolph.

Desde la implementación de su asociación con Samet, se han vendido o arrendado cuatro edificios a los nuevos empleadores. En junio pasado, Astellas Gene Therapy abrió una planta de fabricación de $ 100 millones en uno de los 135,000 pies cuadrados del parque. edificios La compañía japonesa tiene la intención de emplear a más de 200 personas allí con salarios promedio que son más del doble del promedio general del condado de Lee. También es significativo que los condados cercanos hayan adoptado el modelo para incentivar la especulación inmobiliaria industrial. "En ese momento, era la primera asociación de este tipo en la región", dice Randolph. Los líderes del condado de Johnston, por ejemplo, han replicado el enfoque con AdvanceTEC y otros socios inmobiliarios recientes.

Tercera parte: ¿Qué se necesita para que los empleados vuelvan a la oficina?

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Este paquete editorial fue producido con el apoyo financiero de CBRE Raleigh. WRAL TechWire conserva el control editorial total de todo el contenido.